一年超40城收緊樓市政策 調控涵蓋限售等多方面
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  • 新京報
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  • 時間:
  • 2017-09-26 17:09

9月22日至23日下午,南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊7城市出臺新的樓市調控政策,其中6個城市對新購住房再上市作出限定,時間為2至5年不等。

在2015年末至2016年初“高熱”不退的房價面前,從2016年8月起,蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動已取消兩年的限購政策。如今,調控政策出臺已一年有余。新京報記者粗略統計發現,截至9月25日,共有超過40個城市在過去一年多出臺了樓市調控政策。此外,也有不少城市的銀行通過提高房貸利率,為樓市“降溫”。

一年超40城收緊樓市政策 調控舉措涵蓋限售等多方面

調控舉措從“提首付”到“限售”

2016年8月11日,《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》正式對外公布實施,蘇州成為過去一年多以來第一個頒布限購令的城市,也就此拉開了國內大中城市限購的序幕。限購政策包括了外地戶籍在蘇州購房需提供社保、納稅證明,已有購房記錄但未還清房貸家庭的首付比例由40%上升到50%。

2016年國慶則成為調控政策出臺的第一個“窗口期”。隨著北京于9月30日頒布新政,宣布規定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,二套房的首付款比例不低于50%之后,10月1日晚至10月2日,鄭州、成都、濟南、無錫、合肥等二線城市和三線樓市熱點城市,先后發布包括提升房貸首付比例、限購等在內的樓市新政。

在這一窗口期內,提升二套房首付比例成為這些城市的共同選擇。例如無錫的二套房首付比例由最低30%提升至40%。同樣,成都、濟南也將二套房首付比例由30%提升至40%。

在去年年底中央經濟工作會議明確“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位之后,2017年3月17日,北京3·17新政的出臺成為調控政策的第二個“窗口期”,首套房的認定由“認房不認貸”調整為“認房+認貸”,貸款期限則由最高的30年縮短為25年,此外,二套房的最低首付比例則調整到了60%。

在3·17新政出臺后,環京地區也迅速跟進,截至5月末,涿州、廊坊,乃至更遠的保定、石家莊、唐山、張家口等地也相繼出臺新的限購政策,要求非本地戶籍在當地購房需提供1—3年不等的社保、納稅證明,首付比例也有所提升。

“限售”政策則在今年4月率先在長三角地區出現。2017年4月,常州、揚州相繼出臺調控政策,要求新購住房2年內不得上市交易。而上周末出臺的長沙新的樓市調控政策包括,則將商品住房的上市交易時間原來取得不動產權屬證書滿2年后調整為3年后。

長沙市住建委有關負責人在接受媒體采訪時表示,此次樓市調控政策“加碼”的特點是,全面強化了住宅的“居住屬性”,堅決抑制其“投資屬性”。同時,強力保障剛需購房,精準調控投機行為和市場炒作。

多熱點城市房價“降溫”

在持續的嚴格調(資料、團購、論壇)控之下,熱點城市的房價則出現了增速放緩或下降的態勢。

據國家統計局發布的8月70城房價數據顯示,從環比看,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格下降或持平,其中北京、上海、廈門環比持平,天津、南京、無錫、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都12個城市環比下降。

從同比看,15個熱點和一線城市新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落,回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。此外,四個一線城市的二手住宅價格與上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。

市場

多地限售 113只地產股下跌

受調控政策影響,昨日地產股大跌。

昨日早盤,港股內房股大面積低開,招商局置地、綠城中國跌逾3%。領跌板塊中,碧桂園跌2.65%,萬科企業、中國恒大跌約2%。

據Wind數據,房產行業昨日下跌113家、平盤12家、上漲11家。截至收盤,藍光發展、中原地產、陽光城、西藏城投等跌幅超過5%。

廣發證券研報認為,調控背景下回款率下降,房企拿地成本仍高但所售樓盤限價,從而長期利潤率仍不樂觀,板塊市盈率估值難以持續提升。不過,在低庫存背景下,存貨流動性折價縮減將帶來凈資產估值修復,板塊存在結構性行情。

北京一位私募人士認為,調控政策對地產股有直接影響,從市場分析來看,經歷前期大幅上漲,地產板塊持股資金獲利豐厚,獲利盤打壓也是地產股下跌的重要因素。

■ 追問

1 限售出臺,后續影響幾何?

分析稱意在防范限購城市“外溢效應”

“上周末出現的調控潮的邏輯很簡單,這些城市房價還在漲,所以有必要繼續調控?!敝性夭紫治鍪φ糯笪氨硎?,發布政策的8個城市中,均為房價上漲較明顯的城市,其中武漢屬于熱點城市?!拔浜旱男陸ㄗ≌鄹癯魷至訟碌?,但是二手房價格上漲,市場存在熱度?!?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持有類似看法。在他看來,此次限售的城市較多為省會城市中的二類城市?!按死喑鞘邢薰赫咄菩械氖奔浣賢?,部分甚至沒有限購政策?!毖顯窘?,在各類外溢效應比較明顯的情況下,類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控,這樣就會形成較為明顯的管控導向。

但為何強調限售而不是限購?

嚴躍進表示,此類城市多半是去庫存和控房價并軌的城市,所以通過限售,既能實現去庫存的導向,同時也可以防范各類短期資金套現。

記者查詢國家統計局數據發現,8月南昌、西安、長沙、重慶、南寧、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價格指數較上月環比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%。

2 調控是否還將加碼?

分析稱未來調控政策還會繼續出現

“后續會有幾個同類型城市發布調控政策?!閉糯笪霸げ?,在一些新建住宅價格被實際控制的城市,二手房價格依然明顯上漲?!暗骺卣囈絳岢幀虻厥蟆?,三四線還是會出現上漲,調控政策也還會繼續出現?!?/p>

嚴躍進也表示,重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列,充分體現了當前對于限售政策落實的肯定,所以各地會逐漸推廣此類模式?!安糠殖鞘邢奘凼奔浯恿僥晟段?,體現了當前類似限售的管控思路,即逐漸地根據樓市狀況來進行升級?!?/p>

嚴躍進認為,后續城市的限售會出現各類新的版本:試點城市擴容,尤其是各類省會城市和重點三線城市;限售周期會延長;限售的內容會增加。

■ 購房者說

要知道利率上調,我早就買房了

今年8月份,劉先生終于下定決心買了首套房。近日,劉先生去中國銀行鄭州分行一網點辦理了房貸手續。

“問了多個銀行,有的上浮15%、甚至還有上浮20%,最后選擇了在基準利率基礎上上浮10%的中國銀行?!繃蹕壬?。

據鄭州當地媒體近日報道,中、農、工、建、交五大行在鄭州地區普遍上浮10%到20%。其中,中信銀行上浮高達30%。

在辦理房貸手續時,劉先生才發現每個月要比政策執行基準利率時多還200元左右的房貸?!叭綣老衷誒噬餉錘?,我早就買房了?!繃蹕壬硎?。

據劉先生介紹,其于2015年7月開始在鄭州工作。等到一年后,劉先生發現鄭州房價開始猛漲,他也開始到處看房,但因各種原因一直未選擇入手。

2016年12月21日,鄭州市政府官方網站發布通知,外地人在鄭州買房,需提供在本市連續繳納2年以上(含2年)個稅或社保證明。

“也就是說,我只能等到2017年7月才能購房?!比緗?,劉先生在納稅滿兩年后入手了新房,“房價確實不再上漲,但也沒有下降,但首套房利率上浮10%,對于剛需人群來說是真的‘傷不起’,購房者還要為上浮的利率增加更多購房成本?!?/p>

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